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未来3年供大于求 上海楼市需要3年消化期

来源:www.e-wanjie.com 点击:1758

最近,中国人民政治协商会议市委组织了一次题为“上海房地产发展形势分析与对策研究”的研究。该研究小组最近发布了一份关于“促进上海房地产平稳健康发展的建议”的研究报告。指出该市目前的房地产市场主要存在供过于求、布局和结构失衡等问题。 上海房地产业长期乐观,短期严峻。当前时期特别敏感,需要一个市场和政策消化的过程。 建议对住房困难家庭实行更优惠的贷款政策,如降低自住消费的零首付。

未来3年供大于求

研究显示当前市场供大于求。 数据显示,不包括配套商品房,2005年上海新住宅供应面积为2579万平方米,销售量为19.95亿平方米,供需比为1: 0.77。 目前,超过1100万平方米的住房已经在网上挂牌出售。如果计算前一阶段每周30万平方米的销售额,要到2006年下半年才会消化。事实上,上海的大量建筑仍在等待2006年上市的批准。

上海在建住宅总面积约为1亿平方米。据估计,未来三年每年将有3300万平方米的土地上市。 据有关方面预测,未来五年,包括搬迁、新婚家庭、新城市人口和住房改善在内的需求每年不会超过2400万平方米,供需比例约为1: 0.72。 全市空商品房比重有所增加,部分新城市空商品房比重高达40% 松江区有300多万平方米的住房存量、新上市住房和积压未售住房。 浦东新区已上市,潜在存量约为600万平方米的住宅楼,构成市场供大于求的局面。 {TodayHot}

研究小组进行的一项调查显示,该市的商品房主要集中在高消费需求上,缺乏对中低收入家庭住房需求的考虑。大量普通商品房和配套商品房分散在外环内外。存在交通不便、配套设施不完善、就业、就学和医疗不安全等系统性问题。 同时,住房供应结构不太合理,中心城区住房类型面积过大,偏离了公众购买力。“四高住宅区”的设计标准过高,偏离了特定群体的实际消费能力。结构紧凑、分隔合理、功能详细的小型住宅类型很难找到,导致普通人买不起房,市场上却出现闲置住房的现象。

“三明治”住房困难

该研究小组的专家认为,目前廉租房控制得太紧,有效覆盖率不高。 自2001年廉租住房制度建立以来,上海已经初步形成了相对简单规范的廉租住房运行机制和管理体系,但总体来说,建立“双困”的条件过于苛刻。尽管如此,在该市40,000个符合条件的家庭中,有18,100个家庭享受了廉租房政策,其中只有大约2%的家庭实际上以实物形式重新定居,这基本上是货币补贴。许多“双困”家庭将廉租住房补贴转移到日常开支中。

中低收入家庭的住房问题难以解决,包括“夹心层”住房问题,该问题处于安全线上,但无法购买适销对路的商品房。目前还没有有效的解决方案。 高房价和不健全的租赁市场导致新就业大学生和年轻公务员的住房问题十分突出,包括那些从城市以外进口的学历高的人。

金融也依赖房地产

研究小组的专家指出,房地产市场萎缩对税收、金融和经济的影响正在逐渐显现。 2005年,全市征收房产税355亿元,同比增长83.7亿元,增长31.4%,同比下降19.8%。 房地产市场的下跌对土地租赁、营业税和契税产生了明显影响。2005年第三和第四季度,收款额同比出现负增长。 {HotTag}

该市的国内生产总值增长过度依赖于房地产市场和城市基础设施的投资。即使在2005年楼市低迷的时候,房地产对上海各区县财政收入和国内生产总值的贡献仍然很高,松江分别占18%和8%,徐汇分别占40%和20%。各区县普遍认为,房地产业将长期保持区县经济支柱产业的地位。

专家认为,房地产的健康发展需要一个健康的政策环境。目前,企业税费成本的增加,即预售许可条件的增加,水、电、煤等配套产业的垄断,以及所得税和增值税的预征,使企业面临正反两面的冲击,延长了项目的开发周期,增加了企业的开发成本,大大降低了企业抵御风险的能力。

需要消化过程

研究小组认为:上海房价近年来上涨过快,并继续保持高位。房价和公民负担能力之间的差距太大了。 当房地产市场过热时,大量消费者受到恐慌的驱使,提前释放了市场的购买能量。宏观调控后,他们对市场缺乏信心,用钱观望。 同时,投资规模逐年增加形成的供应量也需要一个消化期,供大于求的局面还会持续一段时间。

专家指出,今年上海房地产正处于关键和敏感时期。一方面,如果国家不出台新的监管政策,市场将基本稳定,一年内可能出现触底回升的局面。另一方面,如果中国针对各地房价仍普遍上涨的情况出台新的宏观调控政策,交易量可能会进一步萎缩,市场仍将低迷。

贫困家庭可以零首付吗?

专家建议,上海房地产需要综合运用行政、金融、财政、税收、法律等手段控制供需,从市场有序和保障有力两个方面积极鼓励自住消费,适度放开投资和购房,确保上海房地产市场稳定、健康、可持续发展。 当前,应重点支持自住消费,对人均可支配收入线以下的家庭实行更优惠的购房折扣和无息政策,充分利用公积金,对住房困难家庭实行更优惠的贷款政策。根据购房家庭的经济状况,首付款可以低于20%,甚至为零